Đối với những dự án đầu tư thuê đất trong khu công nghiệp thì nhà đầu tư (cá nhân, tổ chức kinh tế) sẽ phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu công nghiệp để có địa điểm thực hiện dự án đầu tư. Hợp đồng đăng ký thuê đất là một trong những tài liệu để đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nên cần đảm bảo nhà đầu tư cần thực hiện đăng ký thuê đất trước để có đầy đủ tài liệu hợp pháp đăng ký đầu tư.
Nhà đầu tư khi có nhu cầu thuê đất trong khu công nghiệm cần phải nắm được các quy định của pháp luật liên quan đến việc cho thuê đất và điều kiện về tài chính để đủ điều kiện thuê đất theo quy định của pháp luật và hướng dẫn của địa phương (UBND cấp tỉnh, nếu có) nơi đặt khu công nghiệp.
Chủ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp và nhà đầu tư thuê đất trong khu công nghiệp
Thứ nhất, theo quy định tại Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”.
Thứ hai, theo quy định tại Khoản 2 và 3 Điều 149 Luật đất đai 2013 thì: “Nhà nước cho thuê đất với tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp…” và “…Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp,… được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng”
Đất trong Khu công nghiệp được nhà nước giao cho chủ đầu tư cơ sở hạ tầng theo dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp, do đó, nếu nhà đầu tư muốn thuê đất trong khu công nghiệp để thực hiện dự án đầu tư thì sẽ thuê lại từ chủ đầu tư cơ sở hạ tầng khu công nghiệp đó. Nhà đầu tư thuê đất trong khu công nghiệp để sản xuất, kinh doanh là nhà đầu tư thứ cấp thuê lại đất từ tổ chức đã được nhà nước cho thuê đất.
Điều kiện về năng lực tài chính của nhà đầu tư khi thuê đất trong Khu công nghiệp
Theo quy định tại Điều 14 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án ĐT, quy định về điều kiện năng lực tài chính để đảm bảo sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư như sau:
“… Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 hecta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư với dự án có quy mô từ trên 20 hecta…”
Quy định trên chỉ được áp dụng đối với chủ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp thuê đất trực tiếp từ nhà nước, không áp dụng đối với các doanh nghiệp thuê đất lại từ chủ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, tùy chính sách của UBND cấp tỉnh nơi đặt Khu công nghiệp thì có thể yêu cầu đảm bảo về điều kiện về vốn sở hữu. Và có thể được thể hiện trong các văn bản sau: (1) Hợp đồng thuê đất giữa UBND tỉnh với nhà đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng; và (2) Chính sách đầu tư đối với nhà đầu tư thuê đất trong khu công nghiệp.
Theo kinh nghiệm thực tế của chúng tôi, vẫn có trường hợp nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính khi thuê đất hoặc khi xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Nhà đầu tư lưu ý để tham khảo thông tin từ Ban quản lý khu công nghiệp hoặc các cơ quan có thẩm quyền trước khi thực hiện dự án đầu tư.
